物业公司各种考核制度

目录日常事情治理制度赏罚制度考勤制度销假制度业主回访制度财政治理制度；水、电工治理制度机械设备治理制度......日常事情治理制度为了进一步增强治理，提高事情效率，强化组织看法，维护正常的劳动、事情秩序，特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，根据岗位责任制和详细事情目的，严格推行自己的职责。

二、 全体员工必须听从分配，听从摆设，对事情不平从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处置惩罚（按赏罚制度第六条执行）。三、 做到定时上下班，不在事情时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与事情无关的私活，违者按赏罚制度第五条执行。四、 严格考勤制度，各物业治理站必须坚持逐日签到考勤，考勤员必须认真挂号，严禁弄虚作假，违者按赏罚制度第十三条执行。

月底汇总，于次月1日报司理审查后交财政科存案，是每月人为发放的主要依据之一。五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处置惩罚。

六、对无视公司事情纪律，频频违反，除按上述划定处置惩罚外，将调离其本人事情岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任事情，按自动与公司排除劳动条约处置惩罚）。七、 严禁打架斗殴，聚众生事。违者除对其品评教育外，按赏罚制度第七条执行。

八、 严禁使用事情之便以权谋私，克制收受用户任何利益，或以权抨击，一经发现或接到举报将按赏罚制度第八条执行。九、 除因事情需要，克制中午喝酒，阻挡酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的暂时性事情和服务要求。

十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电检查及用度征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按赏罚制度第十条执行。十一、事情时间定为天天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员摆设其他时间补休（法定节沐日据情况摆设休息）。十二、对业主提出的种种合理性服务要求，在划定规模内的要立刻去办，服务规模之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释事情。克制泛起推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按赏罚制度第十一条执行。

十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）尺度提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的划定和批准的收费尺度，直到业主明白和满足为止，遇有极个体业主无理取闹，应实时向向导汇报。赏罚制度为充实调动职工的努力性和缔造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的事情秩序特制定本划定。奖 励：一、 对完成年度事情任务及下达指标，年底评出的先进小我私家由团体公司举行统一表彰。

二、 对各有偿服务规模内的创收，按实际创收额的一定比例提取给小我私家。1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部门按10％提取。

2、对事情中因有发现、技术革新或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，到场团体公司献计谋、做好事“双十佳”评选运动。并按公司文件划定评选奖励。处 罚：三、 事情迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元；30分钟以上者按旷工处置惩罚（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。

四、 旷工半天，扣发本人一天人为，旷工一天扣发本人两天人为；旷工凌驾一天以上做自动与公司排除劳动条约处置惩罚。五、 消极怠工，事情时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20元。六、 无正当理由，不平从分配及摆设的，按旷工处置惩罚。七、 打架斗殴，聚众生事，影响事情并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处置惩罚外，单元将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按排除劳动条约处置惩罚。

八、 使用事情之便以权谋私，接受用户利益（包罗喝水、吸烟、吃请等），一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人200元，情节严重的加倍处罚。九、 除事情需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响暂时性事情摆设或住户的服务要求，发现一次处罚50元，如给住户造成损失（本物业服务规模之内的）由当事者一并赔偿。

十、 对水电检查及收费历程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外，处罚当事人100元。十一、 对住民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或住民举报反映给公司一次处罚50元，泛起住民上告或举报给公司以外的其他治理部门一次，发现一次处罚当事人200元。

（正当理由除外）十二、 严格请销假制度，请假人不按划定写请假陈诉的按旷工处置惩罚。十三、 严格考勤并做好记载，做到日考日记，并于次月1日报公司司理，审核签字后存案并体例本月人为表，如发现考勤记载与实际出勤情况不符，扣责任人30元/次。

十四、 事情要卖力任，因玩忽职守造成的辖区内各种事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。十五、 对员工的各种处罚，均由司理办公会研究同意报团体公司批准后执行。

考勤制度一、全体干部、员工需严格遵守事情纪律，定时上下班，不迟到、不早退。二、考勤事情由各站责任人卖力实施，并坚持日考日记。三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监视签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按赏罚制度第十三条执行）。

四、财政部应对职工请假情况通过请假陈诉做好记载和汇总，并以此盘算员工人为。五、凡因检查水电等入户占用的非事情时间，不做加班处置惩罚，事后也不予以补休，各物业站可适当摆设提前1小时下班，但不能推迟上班时间，各住区泛起突发性抢修而占用的非事情时间由公司组织补休。

六、考勤记载要于次月1日报交司理，待审查签字后存案并体例当月人为表，不得无故拖交，一经泛起按赏罚制度第十三条执行。请销假制度一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。二、职工请假要提前写出请假陈诉，待逐级批准后，方可离岗，不得泛起先离岗后请假的现象。

三、职工请批假规模请假半日以上（含半日），须提前写出请假陈诉，由副司理或司理批准，各站长一切非因公外出须经司理批准。四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。

五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关划定执行。六、以上事项如有违反，按赏罚制度第十二条执行。

业主回访制度一、为确保业主利益，规范服务法式，提高服务尺度，特制定如下制度：1、对业主提出的各种咨询应做好记载，并予以回复。2、对业主的误解，物管人员应举行须要的耐心解释。

3、物管司理及相关职能部门应定期对小区业主举行回访。4、回访时，虚心听取意见，老实接受品评，采取合理化建议，做好回访记载。

5、回访中，对业主的询问、意见，不能立即回复的，应见告预约时间回复。6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司举行挂号，并以“事情联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联系施工单元举行维修并答应修复时限，反馈给物业公司，由物业公司卖力向客户解释。由客户服务中心督促工程部在划定的时间内维修完，并让业主举行验收。8、对业主提出的各种在本物业服务规模之内的问题，应答应解决的方法和时限，并做好记载，并在划定的时间内给予回复。9、对已解决的问题按性质及需要在不凌驾三日或一周内回访业主，征求意见。

10、对回访情况要做好完整地记载，且须由业主签字为证。二、 回访时间及形式1、 物管司理/主任每年登门回访2-5次，相识情况，解决问题、相同关系。

2、 小区物管员工按区域规模分工，每季回访1次。3、 使用节日庆祝运动、社区文化运动、公关运动等形式广泛听取住户反映。4、 有针对性地对住户（业主）作专题观察，听取意见。

5、 小区设投诉信箱，投诉电话，由专人吸收，交物管司理/主任实时处置惩罚。6、 作好回访挂号。（一）投诉事件的回访：1、重大投诉由物管司理组织举行，一般投诉由物管员举行处置惩罚；2、回访率应该到达100%;3、应在投诉处置惩罚完毕后的三日内举行。（二）维修工程的回访：1、由小区物管员举行；2、回访率应该到达30%;3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内举行。

（三）业户报修的回访：1、由物管治理员举行；2、回访率应该到达30%;3、应在维修完成以后三天以内举行。回访人员领取《回访记载表》，通过与住户面谈、现场检察的方式举行回访，回访的内容包罗质量评价、服务效果的评价、住户的满足水平评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明简要地记载在《回访记载表》上，并请住户签名确认。治理员每月末对回访的效果举行统计和分析，对发现的回访不及格、一连就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析陈诉，以书面形式上报物管司理审阅，并做出解决方案。财政治理制度一、凭据会计法和公司要求，建设健全公司的会计核算法式，手续通报制度。

二、每月27日前，向司理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况陈诉。三、每月10日前各站上报上月谋划情况报表，财政分析陈诉。四、财政现金借用（含各小区收费员）必须由司理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以人为垫付且追究责任。五、出纳会计现金库存限额不得凌驾五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。

六、对各种奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员体例人为表，在当月人为中体现。七、对各种用度报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。

八、各小区发生的任何收付款子必须统一入账，不得泛起帐外资金收支。水、电工治理制度一、由专人卖力对水、电的日常治理和维修养护。

二、建设水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、调养等记载要齐全。三、操作人员即水、电治理员要严格执行设施设备操作规程及调养规范。确保不发生质量宁静事故。

四、水、电治理员要定期检查水、电表，体例每月水、电的收费、损耗情况。五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的正当权益。六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能凌驾24小时。七、水、电、暖治理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。

八、保证路灯、楼道灯完整无损。泛起损坏实时修复，最迟不能凌驾两天。

九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道流通。十、如违反以上九条，凭据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50%肩负。机械设备治理制度第一章 目 的为增强机械设备的治理，根据科学治理、“预防为主”的目标，防止设备宁静事故的发生，确保机械设备宁静运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电，并依据国家有关设备治理的执法法例和技术要求，对水、电等设备设施举行日常维修与养护，特制定物业小区设备维修及调养治理细则。

第二章 原 则以预防为主，坚持日常维护调养与按计划维修并重，确保宁静、经济运行。第三章 适应规模适应小区内所统领的所有设备设施。第四章 设备治理组织一、物业公司设置设备维修运行部，对所统领设备的宁静运行、维修举行集中治理，有利于提高运行服务水平和谋划效益。二、设备维修运行部设副司理一名，卖力所辖区域内的设备设施的治理。

三、物业公司区域内配套设备设施类型较多，设备运行维修部下设：强电班、弱电班、水暖班，并划分卖力各自分管设备的运行、养护与维修。第五章 职责一、设备运行部是在物业公司司理的向导下开展事情，并全面卖力对所统领区内设备宁静运行及维修调养等治理事情。

二、设备维修运行部协助物业公司司理与设备厂家签定维修调养服务协议，并对质保金的领取出具主导意见。三、强电组主要卖力（1）发电、配电、供电系统及相应电器的调养和维修；（2）公共区域路灯、草坪灯、应急灯、配景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与调养、维修；（3）共用部位的单元对讲门系统，楼梯灯等照明系统的维修与调养。四、弱电组主要卖力消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和相应设备的维护、修理。

五、水暖组主要卖力供水、排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、维护和治理。第六章 设备治理的注意事项一、设备运行、维修人员要持证上岗。

二、联合楼宇设备的使用情况，定期组织人员举行巡视、检测和维修调养事情，做到经心维护，严格检查，清除事故隐患。三、维护主要是举行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程举行。

四、如果设备泛起异常或发生故障，使用人员要实时向治理人员汇报，由设备治理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实陈诉预算，由物业公司批准拨付使用，以保证设备正常宁静运行。

七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会调养、会检查、会清除故障。八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修旧利废，合理更新，制止浪费。

九、设备维修应按维修与调养、中修与调养、大修与调养等法式举行。十、设备运行维护人员要认真实时填写有关设备运行、维修和调养记载，即《交接班记载》、《设备运行记载》、《设备维修调养记载》等。

第七章 设备治理档案一、对物业公司接受的小区的设备应实时建设设备台帐和体例档案并有专人保管存档。二、按设备运行的要求建设设备宁静操作、使用、维护规程和岗位责任制度。

三、收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准确和完整。四、特种设备执行注册挂号制度，取得验收陈诉和宁静磨练及格证后方可运行使用。五、收集所有设备采购条约或协议，建设售后服务档案。第八章 设备的宁静使用及维护要求一、设备必须严格根据使用说明和安装技术规程的要求举行安装、调试后使用。

二、使用操作人员必须经由相应的宁静技术培训，刚接受的小区设备要有厂家的操作、维修、调养技术交底，并做好记载。三、特种设备的操作人员必须经由有关部门的培训，经考核及格后方可使用操作。

四、设备的使用人员，卖力设备的日常检查和调养，并做好记载第九章 设备报废一、坚持“宁静第一，预防为主”的目标，对国家明令克制使用或行业划定淘汰的及不能到达宁静生产要求的设备设施实行淘汰制度。二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报向导批准后，实时淘汰。

第十章 宁静事情注意事项一、以严格执行国家政策、法律及本公司种种宁静操作和劳动掩护规章制度。二、新员工入厂，由班组长牵头举行宁静教育后，方能上岗事情。三、事情前应检查自已所用的一切设备和事情园地，确认宁静后，方能开始事情。

四、所有宁静装置不得拆卸，都应保证其完好有效、敏捷可靠。五、事情中要相互体贴，既要注意自身的宁静，又要体贴他人的宁静，如遇违章及冒险作业，有权劝阻。

六、增强设备治理，做好防火、防洪（汛）、防窃等宁静事情。七、电气设备必须有可靠的接地（接零）装置，防雷和防静电设施必须完好，每年应定期检测，并应做好记载，否则责任人在当月考核中扣5分，分管向导扣2分。

八、高压设备无论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏举行事情，若必须移开遮栏时，必须有监护人在场，并切合设备不停电的宁静距离。该项不做扣2分。九、严禁带电作业，须要时需班组长批准，并接纳宁静绝缘防护措施，且要有监护人在现场。

该项不做扣2分。十、事情时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考核中扣2分，重者凭据公司有关划定给予处置惩罚。十一、所有绝缘、磨练工具，应妥善保管，并应定期检查、校验。

该项不做扣5分，分管向导扣2分。十二、有人触电，立刻切断电源，举行抢救;电气着火，应立刻将有关电源切断后，使用泡沫灭火器或干砂灭火。

否则重者将依法追究当事人的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口5分，年底不能到场先进评选。十三、发电机运转时，严禁人体接触带电部门。

第十一章 消防设备及维修调养一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般委托厂家举行维护调养，配合维保单元检查和试验消防系统/设备的功效，并应填写挂号表。该项不填扣2分。二、对种种消防报警装置需做好定期的检查、试验和调养维修事情，发现故障实时清除，若不能清除，要实时通知维保单元举行维修，并详细挂号，一般要求一周至少举行一次检查，否则每发现一次在当月考核中扣2分。

三、消防弱电机房值班室要24小值班，夜间有保安举行值班，白昼有专业人员值班，对设备每次报警多要到现场察看，确定是否有火情发生，并实时通知有关人员和单元，绝对不能随意消除报警信号，否则重者将依法追究当事人的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口5分，年底不能到场先进评选。第十二章 电器设备、配电室及发电机房的治理一、高压开关柜停送电操作应填写好事情单，并检查各项操作机械完好，严格执行一人操作，一人事情制，按事情单填写法式举行操作。该项不填扣2分。

二、配电室值班员应熟悉配电房开关柜的各项操作细则及事情法式，做到操作准确无误。三、每周一次对所有配电房巡检一次，并做好记载，检查设备运行状况，包罗外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，以及机房照明和隶属设施状况。

该项不做扣2分。四、每月一次统计用电量及电压变化。该项不做扣2分。

五、每月一次对每层配电箱举行巡查，发现问题实时维修。该项不做扣2分。六、为保障本物业小区紧迫情况下正常配电，技术员必须每月举行后备发电机运行操作2次，以保障市电停止后，仍能保持消防系统及污水泵系统的正常运作。

该项不做扣2分。七、定期检察机油、柴油是否满足使用，泛起不足填报申请后实时购置（附发电机检查表）。该项不做扣2分。第十三章 公共区域照明灯具一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、宁静出口指示灯、应急照明灯举行检查，泛起损坏实时更换。

该项不做扣2分。二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣2分。

第十四章 消防水泵、排污泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题实时检验。该项不做扣2分。二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。

该项不做扣2分。三、每月对消防泵举行试机至少一次，时间不低10分钟。该项不做扣5分。

四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣2分。

五、每周一次巡视污水泵运行状况，检查控制箱、液位报警装置事情状况，包罗清理调治池隔栅垃圾，该项不做扣2分。六、雨季天天检查各集水井泵事情状况（包罗手动、自动和控制箱指示灯），包罗清理调治池隔栅垃圾。该项不做扣2分。第十五章 无负压水泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题实时检验，并做好记载，该项不做扣2分。

二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。并做好记载，该项不做扣2分。

三、卖力小区内生活用水，若要维修要提前通知住户，制止影响住户用水，并做好记载，该项不做扣2分。十六章 弱电监控系统一、每周一次检查电视监控设备的运行情况，包罗摄像机、镜头、放录机、传输信号、吸收图像的清洁和调校，发现故障实时维修，若维修不了，则报请专业公司修理，并做好记载。该项不做扣2分。

二、弱电监控室实行24小时专人值班制，并填写值班记载，由保安部卖力详细实施。该项不做扣2分。

三、弱电监控室的事情人员除例行保安监控外，还要对小区内的电梯举行监控，遇紧迫情况要实时通知设备维修人员，并实时应用电梯设置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细见告电梯轿厢内被困搭客应注意的事项。该项不做扣5分，分管向导扣2分。四、值班人员如遇非法分子或搭客蓄意破坏电梯等设备设施要实时通知保安举行制止或报警，并对破坏的设备依法赔偿。第十七章 记载与表格一、《质料、设备购置申请表》二、《图纸设备档案》三、《设备日常检验、调养表》四、《设备报废表》五、《设备运行日志》六、《设备修理、调养计划》七、《消防报警系统设备检验记载表》八、《柴油机组检查表》九、《消防水泵维修调养记载表》十、《排污泵检验表》十一、《水泵无负压设备维修调养纪录表》十二、《消防中心值班记载表》十三、《弱电监控中心值班记载表》。

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